町隐深度丨丁磊大理房价超省会,我们还能用
上周，一篇文章在圈里疯转
《大理炒房炒到刚需百姓都是泪》
说出了太多人想说不敢说、
敢说没地方说的心里话
但大理房地产怪象的本质，以及未来的趋势朝向何方？情绪之外更需理性，如何专业解读，町隐民宿学院校董，七间房品牌创始人，花伴一生品牌合伙人丁磊，以他从事地产行业二十多年的阅历，以及长居大理多年对本地状况的理解，构文如下，其中思考，对于潜在来大理买房生活或投资兴业的朋友，或已经持有物业的新老大理人，都有参考借鉴意义！
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等不及的话可直接拉至文末看总结
今日人物
丁磊DingLei
町隐民宿学院校董/花伴一生联合创始人
大理七间房品牌创始人
前年年底，一位大理朋友约我看开发区的某楼盘，促销价，高层海景房，虽然距离洱海还有点距离，但尚可从一条小缝隐约观景。
我说赶紧买，成本都不到。今天这个某楼盘的价格是，他得谢谢我。
当时他也是百般纠结，最后买了套最小的户型。对于那时的大理来说，旅游人口连年上升、移居人口不断增加、市场繁荣，都是促进大理置业，房价上升的因素，但当时为什么房价还没高速上涨？可以说是缺一个契机或者爆点。
年，契机出现。全国各地限购限贷政策接连出台，却并没有遏制住房价上涨的趋势。
政策失灵的后果是市场对政策的预期总是反向阅读。生怕踏空的恐慌从一二线城市向下蔓延，自然也波及到大理，投机性的房产投资机会随之出现，一如年国际旅游岛概念出台前夕的三亚。只与当时三亚不同的是，没有明确政策指导的前提下，大理老百姓都后知后觉，并没有对资产配置进行调整并提前布局。
到目前，大理平均房价已超越昆明，也和中国大多数先行一步的城市一样，房产成为老百姓不敢看、不敢想的奢侈品。这并不奇怪也不可怕，三亚房产也比海口贵，资本总是向优势资源地配置，那么大理房产市场未来会走向何方？我有几个方面的判断：
1
城市化进程和城市扩容是房地产价值的基础之一，大理有没有？
从大理的版图上看，开发海东，保护海西是不变的指导思想。海东多为山地，开发难度高成本大，开发周期长；从产品形态上看，只有旅游地产一个选项，而旅游地产的再交易难度大于刚需住宅，一旦房价下行预期出现，也是最先波及反应最大的实物资产。
海西可开发用地少，规模以上的地产项目基本不会出现。而下关旧城改造空间极大，所以，决定大理房价的高度在海东环海东路，决定大理城市的宽度及活力应在下关旧区改造中。
但是，这两个方面的任务完成对目前的大理来说，都很艰难。大理产业基础薄弱、税收不足、政策不连贯都使这两个目标几乎成为不可能完成的任务。
2
完善的市场建设是房地产流通的价值基础之一，大理有没有？
零和游戏是建立在交易链上的，而交易链是建立在完善的市场制度建设之上的。这个基础，在大理没有。
据我所知，大理有很多建成交房多年的项目未拿到房产证，而未拿到房产证的房产无法上市再交易，高企的房价只是空中楼阁，那个买了单价房产的朋友会惊喜地发现，只是空喊，下家要能承担巨大的交易风险才可能从他手中接盘。
大理二手房交易市场不活跃，从中介门店的密度就可以得出此结论。目前中介门店最多的只有两个楼盘和一个区域：惠丰新城（有产证）、洱海庄园（有产证）以及古城区域。中介商无法从二手交易中获利，因此也没有品牌中介商。听说海南链家来了大理，但也只是带来一手炒房客，那最后由谁来做二手接盘侠？
所以，大理不完善的房产交易市场环境，并不能保证房产投机的既得利益变现。
3
大理有没有机会成为三亚这样的移民城市，是大理能否高位运行的先决条件
宜居城市还是旅游城市？不同的城市定位会对大理的房价产生不同的影响。宜居大理的目标，旅游大理的现实让这个城市呈现抽风一样的繁荣。
但旅游人口是不忠实的，短期爆发无法支撑长期发展。
大理气候和景观的稀缺举世皆知，大理在云南地位犹如后娘养的也是不争的事实。发展遇瓶颈，前进看脸色，大理能否进入可控的良性发展，还是要看大理在整个云南发展中扮演的角色和地位。目前，既比不过西双版纳，也竞争不过丽江，纵然风花雪月的知名度提高甚快，但是，吃老本已接近尾声。
所以，大理房产是否能高位运行，并不掌握在自己手里。
以上说了这么多悲观的论断，但是市场总有两面，乐观一点看，大理资源的稀缺、开发难度大、市区地域狭小、整体供应量不大、交通条件改善等等都是大理房价的支撑点，可这些支撑，都抵不过中国整体房地产的系统化风险，一旦增长放缓或者下行预期出现，抗风险能力必然弱于一二三线城市。
总结并预测：
1、大理房产的投机机会出现在旅游地产，海东还有机会，但是交易市场不健全会增加其中风险，降低变现的可能性。
2、大理房产刚需不足，有少量消费升级需求，市中心刚需住宅会遭遇瓶颈。
3、中期看大理，普涨会继续，但房产不是股票，交房在，办证在，期间大项目陆续供应上市，大房开对资金回收要求高，市场会出现回调。
4、远期看大理，在没有大的省级以上规划出现并落地的前提下，大理房产投机的远期风险巨大，投资价值不及昆明甚至版纳，诸君谨慎。
最后说个小故事：
年1月我在三亚买套房，第一天询价，第二天杀价，第三天买下，一个月后卖出，一年后涨到，海南限购前去看，1，现在全面限购，无法再交易。
“
世界总是用各种奇异方式惩罚贪婪，
大理也不会例外，
洱海旅游停摆就是例证。
”
7月27日，丁磊先生将如邀出席昆明“趣玩商业创意文旅”民宿分论坛，届时，云南民宿行业领军人物将悉数到场，分享关于民宿与地产行业的先锋见解，讲述投资经验，共同探讨云南民宿未来之路。
这将是云南民宿客栈行业发展至今
第一次全省范围的行业领袖会面交流
了解云南民宿行业发展历史与未来趋势
倾听行业领袖大咖
分享民宿与旅游地产碰撞的可能性
获取第一手关联行业人脉资源
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年度盛会，人限定
仅余54人名额
活动规模：人
时间：年7月27日
地点：昆明世纪金源大酒店
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论坛议题一：
文旅地产里的“民宿＋”
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a.2：作为内容的“民宿＋”
a.3：文旅地产从经营性增值到资产性增值
论坛议题二：
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话题延展：
b.1：旅游地产里经营的民宿的流量逻辑
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