风花雪月的大理,适合定居和买房吗

前几天写了一下自己去西双版纳游玩时计划外的看房经历，在评论区收到很多反馈，从大家的描述中，我也对版纳有了更多的了解。也有人推荐比版纳性价比更高的旅居养老地，有机会的话我打算去普洱转转。

今天想聊一聊大理。年我第一次到云南游玩，走过了昆明-大理-丽江-香格里拉，那时就曾想过退休后要在这边找个地方养老，我心目中的首选是大理。

今年在云南窝冬，我的固定居住地就选在了大理。11月初从天津出来，先在大理古城住了一个月，然后在下关租了一间公寓。期间曾去昆明、腾冲和版纳游玩，但大部分时间都是在大理度过的。待得久了才知道，大理的“风花雪月”并非全是浪漫。

冬日洱海：自由的海鸥和野鸭12月的大理，冬樱花盛放

关于大理

云南省下辖８个地级市和８个少数民族自治州，大理是８个自治州之一。大理州又分1个县级市、8个县和3个自治县。我们通常所说的大理，其实是这个县级市---大理市。

“风花雪月”是大理的代名词，下关风、上关花、苍山雪、洱海月，坐拥苍山洱海的大理，有着得天独厚的景观资源，彩云之南的四季也都被鲜花点缀，唯有“下关风”不讨喜。

下关即下关镇，也是大理的市区，在古城住的一个月并没觉得风有多大，搬到下关之后就几乎天天大风，吹得人凌乱，这也降低了大理的避寒属性。

11月初我是带着妈妈一起来大理玩的，进了12月她便要回天津，因为北方已经供暖了，室内很暖和，大理是没有暖气了，买了个电暖气作用也不大。

冬季大理的最低气温在2℃左右，高温18℃左右，室外阳光下较为舒适，室内很冷。11月~1月算是大理的淡季，对怕冷或者是上年纪的人来说，其实不适合冬天来大理，养老属性也要打一点折扣（有些地产项目带地暖，可以解决这个问题）。

探讨“定居和买房”而不仅仅是旅居游玩，就必然要关心大理的经济发展、教育、医疗等等一系列的因素↓

经济发展：

旅游无疑是大理的支柱产业。大理是省内周边城市的人们周末或小长假的旅游地，是国内热门旅游城市，也有一定比例的国外游客。

美籍探险家约瑟夫·洛克到年期间曾六次到中国，深入滇、川、康地区探险考察（年到过大理），并在《国家地理杂志》发表了一系列文章和照片，成为了国外游客最初了解这片西南秘境的窗口。大理、丽江这一带的国际游客还是比较多的。

大理古城五华楼泛亚铁路规划走向图

年7月昆明-大理高铁通车，大理正式迈入高铁时代。中国连接东南亚的泛亚铁路西线经过大理，大（理）瑞（丽）段计划年底通车。大理正在被打造成昆明之外云南第二大交通枢纽。

这对旅游确是利好，但大理还需挖掘其他的发展途径，才能吸引到外来人口，光靠旅游是不行的。目前大理的就业机会多围绕旅游业展开（旅行社、酒店民宿、旅拍之类），没有其他产业支撑、抗风险能力不足（比如疫情影响，大理、版纳这些依赖旅游的地区GDP数据都很惨），且工资水平很低（大多在左右）。

看这个GDP数据，我对曲靖产生了兴趣

医疗和教育：尚可。

医院、医院医院，一个占地多亩的滇西医疗中心正在建，工期预计5年，建成之后医疗水平会大幅提升。大理大学属二本院校，在一个县级市还算勉强可以吧。

12月的大理，是粉色浪漫的天堂樱花开放的大理大学很漂亮，但疫情期间

大理的房子

往前倒推5年，大理新楼盘的房价还在~/㎡，对当地的工资水平来说，这个价格也是不便宜的。年大理新盘均价元/㎡，受疫情影响，房价已经降了一些，之前均价在1/㎡以上。大理顶多算一个四线小城吧，房价却一度赶超省会昆明。

有人总结过大理房价涨起来的几个契机：年北方雾霾、年4月海南宣布全域限购、7月高铁通车。虽都是文旅地产，但大理和三亚、版纳还是有差异的。

~大理房价走势

大理的房价也是被外来人炒起来的。三亚、版纳的外来购房者以旅居和北方“候鸟人群”为主，避寒属性明显；大理的外来购房者则更多来自省会昆明和北上广深等高收入城市，属于投资+避世。

一方面是我前面提到的，大理的冬天并不算暖和，避寒的人不会选择这里，另一个原因跟长久以来大理在人们心中形成的印象有关，三亚、版纳是度假圣地，大理则是“诗和远方”，是一线城市高压人群的梦想之地。

拍摄于才村码头洱海生态廊道沿线

大理买房的顾虑：

关于大理的楼市，我总结了以下几点问题，比较主观，如有偏颇，欢迎指正、探讨：

一、不能不知的地产开发事件：

大理四面环山、中间是洱海。洱海西北及东北的喜洲、双廊、挖色、银桥要集中保护，不允许商品房开发；洱海西侧古城到下关的苍山脚下，背靠世界地质公园，土地供给非常有限（限高，所以都是别墅洋房项目）；下关老城区以旧房改造为主，可大规模开发的地块基本集中在满江和海东两个片区，但海东已经凉凉了。

土地开发与环境保护之间的平衡问题，在旅游地产中尤为凸显。年，洱海亮起“水质警示灯”，为保护洱海环境，大理出台了一系列整顿措施，强制拆除了洱海沿岸的多家客栈和住宅。

当地曾有过“保护海西，开发海东”的口号，可正当恒大、中梁、华侨城、绿城、碧桂园、万科等品牌房企纷纷进驻、海东新区如火如荼地开发之时，央2《经济半小时》曝光了洱海的保护治理问题，于是年底，海东的开发被全面叫停，大量房地产项目停工。

这些事件影响最大的除了开发商，还有那些当年在海东买房的人，合同签了、首付付了、贷款也贷了，房子却没了，不知道后续都怎么样了。

当年轰轰烈烈建设的海东新区瞬间“凉凉”，侧面反映出大理是一个缺乏连贯的、可持续的、有条理的城市规划的混乱城市，增加了买房者的不安。

和城市融为一体的湿地公园双廊

二、关于开发商

来大理后我曾去一家广告公司面试，那家公司主做地产客户且在大理深耕多年，资源实力都有了之后开始自己拿地建房，还组建了自己的装修公司，等于从前期的规划开发到后面的宣传、销售全有了。这让我有一点担忧。

俗话说专业的人干专业的事，我知道地产开发也是有门槛的，既然能做说明能力和实力是有的，或许是我对本地开发商缺乏了解吧，习惯性还是会优先考虑品牌房企。

年之前，大理地产市场是本土房企的天下，无论旅游地产还是刚需置业，无论是发展成熟的海西古城周边和老城下关，还是后来的海东新区，都是本土开发商的影子。

年末恒大率先进入大理，随后中梁、华侨城、绿城、万科、美的、雅居乐、碧桂园也相继到来。但总体来说，与版纳的品牌开发商占绝对主导不同，大理的楼盘还是本地开发商居多。

如今的山水间已经成了网红打卡地

山水间是我最喜欢的项目，不过是很多年前的盘了，现在只有二手房。山水间在大理大学对面，只隔着一条马路，樱花开放的季节，很多人会专门去山水间拍照，俨然已经成了网红打卡地。山水间属古城片区，位置很好，二手房价在/㎡左右，没有小户型。

目前比较感兴趣的新楼盘是大理·拾叁月和大理慢谷，这两个项目都在满江片区。满江处于老城和新城的衔接枢纽位置，规划建大理北高铁站（也叫洱海站），据说今年动工。

整个片区还处在一个逐步优化发展的阶段，包括教育、医疗、交通等等，都还需要一定的时间才能完善起来，我觉得5年之后这个区域应该能发展得挺好的，前提是不要出现类似海东新城那样的朝令夕改的情况。

大理慢谷刚开盘不久，房价是大理最低的（均价/㎡），前面说的滇西医疗中心离项目很近，项目主打康养，自身有多亩的水公园和多亩山公园，但离洱海比较远。最大的问题是交通不太方便。

大理·拾叁月是万科的项目，均价1/㎡（看海户型要1/㎡），离洱海很近，交通相对比慢谷方便很多。但没有小户型，最小的也要90㎡左右。

有人说，万科的房子除了贵，别的都好，这个观点我是同意的。人文、情怀是个说不清道不明的东西，但就是能在细微处打动人。以前在天津工作时接触过几个万科的项目，对万科天然有好感。

关于大理的是否适合买房或者有什么推荐建议，欢迎一起探讨。近期有打算去满江这两个项目现场看看，虽然万科肯定买不起哈哈~~

冬季的洱海

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