全国70城房价出炉专家说,昆明房价均价

1月15日，国家统计局发布了年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，昆明新建商品住宅销售价格同比上涨5.6%，环比上涨0.3%；大理新建商品住宅销售价格同比上涨1.7%，环比下跌0.2%。

二手住宅销售价格方面，昆明同比上涨3.0%，环比上涨0.1%。而大理同比上涨2.5%，环比下跌0.2%。

记者梳理发现，这是年1月至年12月，36个月以来，大理二手住宅销售价格指数，连续3个月环比下跌。新建商品住宅销售价格指数，连续2个月环比下跌。

据此前国家统计局公布的价格指数情况显示：9月，大理新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.2%，同比上涨4.2%；二手住宅销售价格指数方面，环比上涨0.3%，同比上涨4.5%。10月，大理新建商品住宅销售价格指数环比价格与9月持平，同比上涨3.5%。二手住宅销售价格指数方面，大理环比下跌0.1%，同比上涨4.0%。11月，大理新建商品住宅销售价格指数环比价格下跌0.1%，同比上涨2.5%。二手住宅销售价格指数方面，大理同比上涨3.3%，环比下跌0.1%。

1月12日下午，锐理数据公布了《年昆明房地产市场研究报告》，锐理数据昆明公司总经理梁彩霞分析了年昆明房地产市场呈现的多个趋势。今年锐理的年报和往年有些不同，在分析去年市场的同时，还对年及未来5年的昆明房地产市场发展趋势做了预测。

受疫情影响购房者的消费观念发生变化

住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，年昆明入市的高端项目增多，别墅的供销较年有所增长，高层的销售较年有所下降，价格方面，高层和洋房类产品平稳增长，别墅产品价格呈下跌趋势。

年，70-平方米刚需产品成交量增大，而平方米以上面积段成交量明显压缩；同时，豪宅项目增多，平方米以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。从表格上可以看出，70-平方米住宅的成交量约占总成交的40%。

年，受疫情影响，很多购房者的消费观念发生变化，对低密大面积住宅需求增加。根据锐理数据，年1-9月份，昆明成交了套万以上的豪宅。

今年住宅价格平稳或下降

5年后住宅均价破2万

昆明住宅市场从年3月至年1月前均处于销售量大于供应量的状态，从年1月开始供应加剧，销售量小于供应量，价格增幅在年7月开始放缓。

目前昆明商品住宅去化周期达13个月，库存持续上涨，去化周期从年4月起呈线性增长，预计年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。

梁彩霞介绍，年昆明住宅市场销量下降明显，供求比持续上行，价格相对于年平稳微涨。预计未来市场价格会进入调整阶段，年预计呈现平稳或者价格下降趋势。

但从长期来看，通过房价、人口、土地楼面价和客户购买力等几个相关系数，利用回归方程将房价作为因变量进行未来五年增长的测算；其次通过测算出的价格，对销量和人口进行加权测算，最终形成未来五年销量与价格情况。

根据测算，预计年昆明住宅价格为2.12-2.36万元/平方米，销量为.31-.37万平方米。

据克而瑞数据，昆明已有29个楼盘均价超过2万元/平方米，预计年还将有近20个楼盘进入2万+阵营。

去年昆明住宅成交均价为元/㎡

根据克而瑞提供的数据显示：○年，昆明住宅成交均价为元/平方米；○年这个数字为元/平方米，增长了6.28%。

主城区已有29个项目均价破2万元

那么，目前昆明有多少楼盘均价已经跨过2万元大关呢？

1月8日最新统计则显示，昆明目前在售项目中，均价超过2万元的项目共有29个。

其中官渡区有11个，占该区所有在售项目总数（个）的7%，产品以改善型为主。

官渡区均价超过2万元/平方米项目

西山区有14个，占所有在售项目（95个）的15%左右。

西山区均价超过2万元/平方米项目

盘龙区均价超2万元的在售楼盘有3个，分别是：世博生态城蓝湖邻里（2万元/平方米）俊发逸天峰（3.3万元/平方米）美的顺城府（总价万元/套，别墅产品，建筑面积—平方米）五华区有1个，即德润香山府（2万元/平方米）。

昆明商业去化周期哪里最长？

住宅板块哪里最热？

近郊各县区供应量哪里最大？

年，全国货币政策由原信贷资源偏好房地产、地方政府融资平台，转移至中小微企业等实体经济领域；社会融资规划与M2同比稳定增长，推动实体经济的发展，市场现实购买力和潜在购买力持续提升。

在此背景下

年昆明房地产市场状况如何？年又将何去何从？

根据昆明锐理数据发布的《年昆明房地产市场研究报告》显示。

土地拍卖市场

在土地市场，昆明主城供应土地宗，成交宗，共约82家企业参拍，其中知名房企30余家，多地块溢价成交；拿地企业和溢价率持续走高，房企拿地竞争激烈。

土拍市场中，以11月25日下午呈贡区斗南片区中部16宗约.79亩土地竞争最为激烈。该地块吸引12家房企（大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地、深圳盈瑞东）争抢，经过近两个小时，分别历经和轮竞价，分别溢价.73%、.56%成交。

年，昆明土地供应较去年下滑近31%；尽管在融资环境收紧、地价走高、利润空间压缩的背景下，土地成交仍然占供应的88%，土地溢价率逐年攀升，达到10.81%。

昆明锐理数据总经理梁彩霞介绍，虽然年一级市场供销双降，但总体市场成交比例较年仅下降3个百分点，而且年仍拥有新进房企拿地，且整体市场吸引82家房企共同参与，其中品牌房企达到30余家，说明实力房企仍积极在昆明布局。

同时，伴随昆明城市格局扩大，市场稳健发展，但随着中心城区地块越来越少，且价格较高，市场热度逐渐向周边区域延伸。

住宅市场

昆明住宅市场年供应量增大，成交量较去年下滑15%，存量呈明显上涨态势。截至年底，昆明市场住宅存量.27万平方米，去化周期近13个月。

板块热度如何？

官南和东南板块，在板块供求中占据较高的比例。

价格谁最高？

价格方面，分获前三位的板块依次为：

·中心板块

·滇池板块

·官南板块

其中官南板块存量最高，达.8万㎡；去化周期最长为次中心板块。

哪种建筑形态最吃香？

住宅市场中高层产品是市场的绝对主力，年昆明入市的高端项目增多，高层的销售较年有所下降，价格方面高层和洋房类产品平稳增长，高端住宅价格呈下跌趋势。

大家爱买多大面积的房子？

从面积段来看，今年70-㎡刚需产品成交量增大，而㎡以上面积段成交量明显压缩；同时，今年高端项目增多，㎡以上供应和销量增长幅度较大，市场分化明显。

整体而言，昆明住宅市场相对稳健，保持健康的发展态势，市场分化明显，刚需与豪宅成为主流。

商务办公市场

年商办市场供应.75万㎡，成交.29万㎡，市场均价元/㎡，供求比约2.0，市场整体供大于求；同比年新增供应下跌17%，销售面积下跌21%，成交均价下跌1%，受市场存量及需求饱和的影响，供、销、价均有所下跌。

在存量与去化方面，年昆明商办市场存量持续上涨，去化周期不断延长，截至年底，商办市场存量高达.7万㎡，达到近几年来的顶峰，同比19年增长14%，去化周期达99.7个月，去化压力巨大。

分板块来看，商办市场整体供销较去年均有所下滑，呈贡板块供应和销售最多，但价格较去年下降21%，仅次于滇池板块的价格下降幅度。

年昆明商业市场整体供大于求，均价持续下降；截至年末商业新增99.44万㎡，销售47.99万㎡，均价元/㎡，存量.02万㎡，需个月（约14.5年）才能去化。

将商业市场分板块来看：

呈贡、北市、次中心、中心、官南、东南几个板块供应量依然较高，其中仅东南板块保持供销平衡；价格则西山板块以2.69万元/㎡位居第一；存量与去化方面，呈贡板块存量最高达到.72万㎡，而去化周期最长的是北市板块与次中心板块。

写字楼市场

年昆明写字楼供应较年涨幅较大，成交下滑，年共计新增51.93万㎡，销售18.83万㎡，成交均价元/㎡，存量.46万㎡，需个月（约14年）才能去化。

写字楼整体供大于求：

供应最多的是呈贡板块达13.02万㎡;

价格方面以1.88万元/㎡的世博板块最高；存量则以次中心、高新和滇池板块最高。

公寓市场

昆明公寓市场整体供大于求，供、销、价较19年均有所下降；年公寓新增供应.38万㎡，销售.47万㎡，均价元/㎡，存量.22万㎡，需53个月（约4.4年）才能去化完。

年办公市场官南、呈贡和东南板块供应量最多，呈贡、高新、官南板块成交量较高，呈贡、东南和官南板块存量面积最大，世博板块去化周期最长。

此外，昆明近郊三区县（安宁、晋宁、嵩明）房地产项目已达60余个，更拥有20多家全国知名房企，其中安宁承接主城外溢为主，是目前近郊区域开发项目最多的区域，而嵩明和晋宁则拥有数个千亩以上的文旅大盘。

年近郊三区县成交与供应量最大的是安宁，安宁土地销售额占三区县销售总额78%；近郊土地出让以住宅为主，晋宁商业用地供应较大；而今年土地溢价能力最高的是嵩明，溢价率达6%。

梁彩霞分析，“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。昆明商品住宅整体去化周期达到13个月，库存持续上涨，去化周期从去年4月起呈线性增长，预计年库存将持续增长，去化周期将继续延长，将对销量与价格产生较大的影响。

目前，昆明市场还是以80-㎡刚需、刚改产品为主；但是从年的各物业类型的成交环比指数分析，改善类物业将是未来趋势。

来源：央视财经、春城晚报（记者：王利绚）、都市时报、昆明规划建设、大象房鉴所

编辑：吴晨萍苏昊

审核：郑阳洋

终审：周健军

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